“Cobertura jurídica del arbitraje en arrendamientos”

Javier Íscar, secretario general de Aeade

Javier Íscar, secretario general de Aeade

Son muchas las dudas existentes en relación con la cobertura jurídica del arbitraje en materia de arrendamientos. Desde Aeade, vamos a intentar aclarar qué características debe cumplir el arbitraje aplicado a este sector…

La opinión unánime de jueces y doctrina es que el arbitraje en materia de conflictos arrendaticios es válido si se hace en derecho. Por lo tanto, las cortes que ofrecen arbitraje en equidad, corren el riesgo de que el laudo sea nulo.

Para que conste, la exposición de motivos de la propia LAU anticipa la respuesta al decir en su punto 5 que:

(sic)” En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté ubicada la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto. Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral”.

El profesional inmobiliario debe asegurarse de que el convenio arbitral incorporado al contrato de arrendamiento no entre en colisión con la necesaria seguridad jurídica y, sobre todo, con los derechos de las partes, especialmente los del inquilino de los artículos 6 LAU y 22.4 de la LEC. Para ello, es importante que se respete lo siguiente:

- Que se pacte un arbitraje de derecho. Si bien no existe obstáculo legal para que las partes pacten un arbitraje en equidad, es rechazable desde el punto de vista social que un laudo dictado por una persona neófita en leyes pueda resolver un contrato según su leal saber y entender. Alguna Audiencia Provincial se ha revelado en contra del arbitraje de equidad para resolver contratos de arrendamiento de vivienda; en concreto, la Sección 21ª de la A.P. Madrid, Recurso de Apelación núm. 504/2007, Ponente: Ilmo. Sr. D. Guillermo Ripoll Olazábal, AUTO: 00029/2008, Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 504 /2007 cuyo origen es una EJECUCIÓN FORZOSA DEL LAUDO ARBITRAL 157 /2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 39 de MADRID.

- Que el árbitro sea una persona de prestigio. El artículo 15 de LA permite que las partes puedan pactar que sea árbitro en derecho una persona que no sea abogado en ejercicio. Sin abundar en las críticas que sugiere ese redactado, es recomendable que ese pacto se extienda a exmagistrados, a abogados en ejercicio con una experiencia mínima de 5 ó 10 años, catedráticos de derecho civil o procesal a fin de que el arbitraje no menoscabe los derechos amparados en la propia legislación.

El convenio arbitral y los reglamentos de las instituciones arbitrales deben establecer estos límites.

- Que el convenio arbitral no impida la enervación del desahucio. El arbitraje privado debe ser una herramienta que facilite el uso de los derechos de las partes, especialmente los derechos del inquilino, tanto los sustantivos del artículo 6 de la LAU como los procesales del art. 22.4 de la LEC.

- Que el Juzgado competente territorialmente para dirimir y llevar adelante la ejecución forzosa de los laudos sea el “del lugar en que se haya dictado” el laudo arbitral cuya ejecución se pretende aplicando el artículo 8, apartado 4, de la Ley de Arbitraje, que dispone: “4.- Para la ejecución forzosa del laudo será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado, de acuerdo con lo previsto en el apartado 2 del artículo 545 de la Ley de Enjuiciamiento Civil…”.

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3 pensamientos en ““Cobertura jurídica del arbitraje en arrendamientos”

  1. Me parece estupendo que nos aclaréis los diferentes aspectos del arbitraje en arrendamientos de esta manera. Muchas gracias, a mí me ha sido muy útil…

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